北京pk-:张雷“明谋”:第一物业三板后再赴港 多次定增不缺钱-中石化新闻中心

                                                                                                        北京pk-:张雷“明谋”:第一物业三板后再赴港 多次定增不缺钱-中石化新闻中心

                                                                                                        北京pk-
                                                                                                         

                                                                                                        【暴雨过后的广州】

                                                                                                        背靠大树∵,报告期内公司来自当代置业集团所开发物业的在管建筑面积分别为6.3百万平方米、7.5百万平方米、9.4百万平方米⌒,分别占物业管理服务的收益总额的95.2%、85.8%及79.4%↑△。关联房企依赖2019年略有降低π,但当代置业仍是主要项目来源∟。

                                                                                                        5月29日〇,合并仅4个月的第一物业和第一人居┊,在当代置业董事长张雷的谋划下以“第一服务”的名称出现在港股聆讯资料集?◇∵。

                                                                                                        北京pk-

                                                                                                        扩张手段:22家合资公司即使快速发展?◇〇,按照营收、在管面积规模来看⊿↑⊙,第一服务在已上市物管公司的排名可能只是从末尾上升到倒数十位▽⌒▽,换言之♂,在A+H股26家物业股中第一服务的规模优势并不明显△。

                                                                                                        北京pk-

                                                                                                        有业内人士对新浪财经表示☆⌒□,物业公司为了获取更多项目或者对外扩张◇,有一种方式便是与房企或者项目方成立合资企业利益共享﹡♂。并表与否只会造成利润呈现形式的不同◇。

                                                                                                        第一人居也不例外∴□。公司2018年3月挂牌新三板⌒,2019年12月终止挂牌△,挂牌后6个月后即实施了一次定向增发∵,募资总额为2790.54万元﹡∴。

                                                                                                        大部分从新三板摘牌的企业都是因为新三板流动性不足〇⊙↑,但第一物业和第一人居明显不属于这一类△。

                                                                                                        第一物业2016年5月挂牌新三板☆,2019年12月终止挂牌⌒。三年多的时间里先后四次定向增发▽∟,合计募资1.48亿元⊙┊□。增发对象包括长江证券、中金公司、德丰杰1号等机构投资者↑♂,至赴港上市前⊙♀π,中金公司持有第一服务1.2%的股份〇☆。

                                                                                                        按照13.5百万平方米的在管面积规模来看〇,第一服务在已上市物管公司中排中后位〇☆♂。目前物业股估值分化﹡∟,龙头物企备受青睐┊△〇。第一服务在A+H股26家物业股中第一服务的规模优势并不明显﹡﹡。

                                                                                                        北京pk-

                                                                                                        而同期不高的物业收缴率同样值得关注♂,分别为83.6%、83.4%及84.5%♂⊿,低于90%◇⊙。

                                                                                                        2017-2019年□,第一服务实现营业收入为3.8亿元、5亿元、6.2亿元∟∵,三年复合增长28.4%;实现净利润为4185万元、5294万元、8386万元▽▽,三年复合增长41.6%♀。同期毛利率为32.52%、33.29%、34.82%;净利率为11.03%、10.68%、13.42%﹡。

                                                                                                        值得注意的是♀∟┊,公司第三方面积占比与收入占比始终存在着10%的差异♂□﹡,这意味着第三方项目收费或低于当代置业项目收费∟↑⊙。

                                                                                                        北京pk-

                                                                                                        而这些闲置资金自然要用来投资↑〇,近三年公司交易证券及其他投资(私募基金、理财产品及其他金融资产)确认的已变现收益累计为855.8万元△。截至最后实际可行日期♀∵┊,公司已退出所有于私募基金及ETF的投资且日后不拟投资该等产品⊿┊。

                                                                                                        上市前张雷通过世家集团及雪松集团持有第一服务52.7%的股权π□◇,当代置业总裁张鹏同时也担任第一服务董事长〇∴,持股22.8%♂↑,二者作为一致行动人⊿∵?,拥有75.5%的表决权♂。同时张雷间接拥有当代置业65.95%的股权﹡□⌒。

                                                                                                        张雷“明谋”:第一物业+第一人居

                                                                                                        新三板多次定增  募资1.7亿不缺钱

                                                                                                        北京pk-

                                                                                                        海量资讯、精准解读〇▽,尽在新浪财经APP

                                                                                                        而第一服务并不缺钱□↑,曾在新三板挂牌期间先后四次合计募资1.7亿元☆,现金流充足〇⊙。公司此番上市前更是大手笔派息1.6亿元◇♀。

                                                                                                        高息负债下⌒〇▽,当代置业火速将物业板块从新三板推向了港股∴﹡♂。

                                                                                                        另一方面┊↑∟,当代置业在业内一直以高融资成本而引起关注◇。2019年当代置业的融资成本为4.2亿元┊♂,同比增长62.9%↑π。同期销售业绩增速仅为仅为12.6%π,较2017、2018年的33.9%、44.9%明显下滑↑。

                                                                                                        北京pk-

                                                                                                        第一人居的发展历程则较短♂⊿〇,成立于2014年12月┊↑♀,2018年3月挂牌新三板∟♀◇,2019年12月终止新三板挂牌∵┊♂。

                                                                                                        当大树不是那么稳固的时候♂,不论是出于减少关联依赖还是规模考虑↑π☆,第一服务都不得不加大外拓的力度┊△。

                                                                                                        第一物业成立于1999年12月∵∟﹡,前身为北京当代◇∴。2009年更名为第一物业服务(北京)有限公司↑□。2016年5月挂牌新三板∟☆☆,2019年12月终止新三板挂牌∵。

                                                                                                        北京pk-

                                                                                                        再结合平均物业费来看↑﹡,第一服务平均物业费分别为2.54元、2.51元、2.37元┊↑,行业均值约为2.5元⊙,第一服务在行业均值附近徘徊后走低∵⊿。2019年公司加入若干位于合肥及太原周边地区的新住宅物业项目▽,这些项目收取的费率低于其他项目∟π☆,是当期平均物业费走低的主要原因♂▽♀。

                                                                                                        第一服务除了28家全资附属子公司外↑♀〇,还存在22家持股比例介于51%~85%不等的合资子公司▽。这在此前的拟IPO物企中并不常见△⊙。

                                                                                                        此外♀,第一服务2018年曾派息545.5万元⌒♂△,2019年再度大额派息1.62亿元?〇。(文/新浪财经上市公司研究院  陈宪)

                                                                                                        截至2019年末∴,第一服务在管建筑面积为13.5百万平方米◇⌒↑,低于滨江服务(14.4百万平方米)▽∵◇,排倒数第7☆。加上第一人居后的6.2亿元营收与银城生活服务同体量☆□,处于中后梯队┊∴π。

                                                                                                        分业务结构来看◇▽▽,第一人居业务收入占比在25%左右⊙↑,第一物业的物业管理服务及增值服务贡献了大部分收入▽,约为75%左右∵⊿∴。第一物业的体量整体上要比第一人居大得多♀┊〇。

                                                                                                        北京pk-

                                                                                                        另一方面∟,由于第一人居的加入┊,第一服务将业主增值服务及非业主增值服务合并计入增值服务∵△。后者协销服务占比约50%⌒□♂,家居服务占增值服务的比例仅为16.3%♂♀。公司增值服务与其他上市物企不具可比性♂☆,反映不了真实水平⌒☆。

                                                                                                        第一服务22家合资企业中⊿☆,有11家剩余权益为房地产开发商或是物业管理公司持有〇∟。其中房地产开发商分别有π⌒⌒,中荣和顺置业(北京)有限公司、辽宁林昌地产集团有限公司、山西万兴集团有限公司、汨罗市罗江玖号置业有限公司、湖南旭海投资有限公司、湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司、湖南盛世海盟房地产开发有限公司、安徽九华山投资开发集团有限公司♀〇∴。仅4家合作对象为物业管理公司∵◇♂。

                                                                                                        两家公司从新三板摘牌前后脚相差三天∟?↑,按同一实际控制人张雷的想法π∵∟,两家公司将重组合并赴港上市⊙⊙⌒。第一物业主营物业管理服务∵⊙,第一人居提供绿色人居解决方案┊〇,包括能源运维服务、系统安装等服务∵∵△,二者面向的目标客户均为物业开发商、业主及住户☆。

                                                                                                        但第一人居业务毛利率较基础的物业管理服务高π▽♂,分别为30.6%、28.8%、34.3%☆﹡,高出物业管理服务约3%~8%∵,这在一定程度上拉高了第一服务的整体毛利率π。

                                                                                                        但事实上物业管理行业业绩稳定□,现金流充沛〇☆∴。挂牌新三板期间∴♂,第一物业短期借款、长期借款均为0 ⊿┊□,第一人居也仅有500万元的短期借款⌒。2017-2019年┊♂∴,第一服务现金及现金等价物分别为2.9亿元、3.1亿元、2.6亿元∴☆,足以覆盖当期贸易及其他应付款⊙⊙。截至2020年一季度□,有息负债仅短期借款999.7万元↑⌒。

                                                                                                        本文由北京pk-编辑发布!

                                                                                                        猜你喜欢: